Положение в отрасли

                                    СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ	5
1. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ	7
1.1. Сущность управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления жилой недвижимостью	7
1.2. Законодательные основы управления многоквартирными домами в РФ	15
1.3. Организация управления многоквартирными домами управляющими компаниями	21
2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ	27
2.1. Положение в отрасли. Положительные и отрицательные стороны закона о лицензировании управляющих компаний	27
2.2. Анализ деятельности управляющих компаний в г.о. Уфа на примере УК «УЖХ Сипайловский»	33
3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ	41
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	46
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ	48
      
      
                                 ВВЕДЕНИЕ
     
      Приватизация жилья породила собственников жилой недвижимости, развитие долевого, кооперативного строительства жилья ускорило процесс  формирования рынка жилой недвижимости. В России началось становление специфического вида предпринимательской деятельности - профессионального управления  жилой недвижимостью. Отдельным сегментом  этого вида предпринимательства стало управление многоквартирными домами. Необходимость  профессиональных управляющих обусловлена  тем, что  собственник жилья в многоквартирном доме обособлен  от других собственников своими личными интересами и  имеет общие представления об эффективном  управлении всем домом, целях и  задачах управления.
      Любая недвижимость, в том числе и жилая, требует постоянного ухода: необходимо обслуживать и ремонтировать инженерное оборудование, убирать места общего пользования и прилегающую территорию. Следует  проводить текущие и капитальный ремонт. Грамотное управление многоквартирным домом требует объединения усилий специалистов разного профиля, которых привлечь может  управляющая компания.
      Актуальность данной работы очевидна, поскольку в системе управления жилой недвижимостью управляющие компании занимают особое место — они обеспечивают эффективное использование  этой недвижимости  в интересах собственника или указанного им лица. Законодательство Российской Федерации  заложило основы регулирования  отношений в сфере жилой недвижимости в Конституции РФ [1], Гражданском Кодексе РФ[2], Жилищном Кодексе РФ[3]. Государство выступает здесь как институциональный участник рынка жилой недвижимости. В отличие от органов государственного или муниципального управления, как институциональных участников рынка недвижимости,  в функции которых входит  разработка «правил игры» в этом виде деятельности, управляющие компании выступают как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере управления недвижимостью любого вида, как жилой, так и производственной, коммерческой и прочей.
      Цель  выпускной работы – определить  сущность управляющих компаний, их роль и место в системе управления жилой недвижимостью, а именно многоквартирными домами, также пути повышения эффективности  деятельности.
      Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
      * обозначить основные принципы управления недвижимостью;
      * выделить объекты и субъекты управления недвижимостью;
      * дать понятие управляющим компаниям;
      * ознакомиться с функциями управляющих компаний в системе управления жилой недвижимостью;
      * изучить существующие способы управления многоквартирными домами;
      * рассмотреть один из способов управления  многоквартирными домами- управляющей компанией, обозначить его признаки;
      * рассмотреть организацию договорных отношений между заинтересованными сторонами в процессе управления многоквартирными домами;
      * проанализировать деятельность управляющих компаний на примере г.о.Уфа и управляющей компании «УЖХ Сипайловский», изучить сферы ее деятельности, организационную структуру, цели и задачи компании.
      Выпускная работа состоит из 3 разделов, объем работы 49 стр.
      Она содержит 8 рисунков, 15 таблиц. В работе использовано 20 источников литературы, работа иллюстрирована презентацией из 17 слайдов.
     
1. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

      1.1. Сущность управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления жилой недвижимостью

      Массовая приватизация недвижимости, в том числе и жилой ,породила новый вид предпринимательской деятельности – управление недвижимостью.
      Управление недвижимостью – это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.
      В управлении недвижимостью участвуют два основных субъекта: собственник недвижимого имущества (как правило, заказчик управления) и управляющая компания.
      Управляющая компания, объектом деятельности которой является многоквартирный дом , это – организация, основным видом деятельности которой является управление жилой недвижимостью, находящейся в собственности граждан. Собственники делегируют полномочия этой компании  по связям и взаимоотношениям с ресурсоснабжающими организациями, взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу состояния объекта недвижимости, его соответствия существующим санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и другим правилам.
      Управляющий недвижимостью – это, как правило, представитель управляющей компании, прикрепленный к конкретному объекту недвижимости или нескольким объектам. Управляющий может являться доверенным лицом непосредственно собственника.
      На рынке недвижимости объекты традиционно делятся на три основные группы: земельные участки; жилая недвижимость; нежилой фонд различного функционального назначения. 
      Кроме деления рынка недвижимости на объекты по функциональному назначению, принято производить его сегментирование по следующим критериям: тип собственности, тип здания, тип классификации, размер здания, цель потребителя. Данная  сегментация представлена в таблице 1.1.
      Таблица 1.1 Основные сегменты рынка для  управления недвижимостью [16, 28-29]
Критерий
Содержание критерия
Комментарий
Тип 
собственности
Здание, находящееся в муниципальной или государственной собственности
От типа собственности зависит бюджет, выделенный на управление, количество и тип услуг, отдаваемые на подряд

Здание, находящееся в частной собственности (личной или корпоративной)
УК  в большинстве случаев привлекаются на объекты, находящиеся в частной собственности
Тип 
здания
Офисное
Торговое
Чаще привлекаются управляющие компании

Жилое
Чаще привлекаются подрядчики на отдельные виды услуг

Смешанного или многофункционального назначения
Привлекаются УК
      
      Продолжение таблицы 1.1
Критерий
Содержание критерия
Комментарий
Тип 
классификации
Офисные здания:
Класс А, Класс В, Класс С
Наличие УК является одним из ключевых факторов при определении класса здания
Размер
 здания
S < 1000 м2
1000-5000 м2
S > 5000 м2
От площади здания зависит комплекс услуг, оказываемых в нем, привлекательность объекта для подрядчиков, целесообразность привлечения подрядных организаций
Цель
 потребителя
Организация комплексного управления
Выполнение определенного комплекса услуг
Выполнение отдельных работ
В зависимости от наличия или отсутствия УК, собственной инженерной службы, собственной службы уборки, на ОН могут привлекаться разные компании
      
      Отличительной особенностью рынка недвижимости является большое число участников - субъектов, прямо или косвенно взаимодействующих на рынке. Выделяют четыре группы участников рынка [16, 29]. 
      Физические или юридические лица как субъекты рынка недвижимости –это лица, имеющие право собственности на недвижимость, позволяющее им осуществлять любые сделки с  недвижимостью, и продать, и сдать в аренду. Следует особо отметить, что представлять интересы продавца-собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.
      Физические или юридические лица, обладающие правами на недвижимость, могут передать ее для использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендной деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.
      Рассмотрим их подробнее:
      * профессиональные участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников, называются поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;
      * эксплуатационные компании, осуществляют работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
      * консалтинговые компании осуществляют различные услуги: это помощь, консультации по вопросам управления, маркетинговые исследования, оценка недвижимости;
      * риэлтерские компании осуществляют все виды сделок с недвижимостью;
      * рекламные агентства  обслуживают участников рынка недвижимости, поставляя им информацию, продвигая их информацию, занимаются пропагандой;
      * кредитные организации кредитуют участников;
      * юридические службы проводят правовое сопровождение всех операций на рынке недвижимости;
      * эксперты-оценщики проводят независимую оценку;
      * профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью вырабатывают «правила игры» и следят за их соблюдением;
      * кадровые агентства подбирают персонал;
      * архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости разрабатывают проекты;
      * высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации готовят специалистов, работающих с объектами недвижимости.
      Действие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на этом объекте управленцев. Организации, которые регулируют вопросы развития недвижимости, землеустройство и землепользование  контролируют  соответствующие вопросы. Предприятия — поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода) способствуют жизнедеятельности объектов.
      Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, специализирующиеся на управлении жилой недвижимостью. Специализация такой компании может быть очень широкой и охватывать объекты различные по  площади, по форме собственности, по месту положения. Кроме того, такие компании могут брать жилую недвижимость в управление от стадии проектирования, строительства и до эксплуатации. Такое совмещение функций способны, конечно, реализовать только крупные девелоперские компании. Они же могут выполнять функции риэлтора, оценщика, юриста и консультанта по управлению недвижимостью не прибегая к услугам специфических компаний.
      К основным направлениям деятельности управляющей компании можно отнести следующие:
      * разработка плана управления объектом, проведения экспертизы объекта недвижимости;
      * разработка стратегии развития и использования объекта;
      * разработка бюджета по объекту (доходы и расходы);
      * техническое обслуживание и надлежащее санитарное содержания объекта;
      * анализ и мониторинг рынка недвижимости;
      * организация рекламы и продвижения объекта;
      * внедрение ресурсосберегающих мероприятий;
      * финансово-экономическая деятельность на объекте: планирование, учет, отчетность и организация расчетов;
      * взаимодействие с поставщиками товаров и услуг, подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;
      * действия по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских качеств объекта
      * организация и обеспечение безопасности;
      * отчетность перед учредителем управления.
      Примерную линейно-функциональную структуру управляющей компании можно представить на рисунке 7. 
      
      
1.2. Законодательные основы управления многоквартирными домами в РФ

      Законодательная основа государственного регулирования в сфере управления жилой недвижимостью  заложена Конституцией Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, ФЗ № 184-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный Кодекс, раздел 10 - лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами ( ст.192, ст. 193, ст. 194), ФЗ №255 - ФЗ от 21.07.2014 года «О лицензировании деятельности управляющих компаний», который вступил в силу с 01.01.2015 года и с мая 2015 года начался процесс выдачи лицензий.[7]
      Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами [1, 18-19]. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
      Реализация жилищного законодательства предполагает реализацию следующих  нескольких целей. Цели жилищной реформы представлены в таблице 1.1.
      Таблица 1.1 Цели жилищной реформы
Создание рыночных  условий при предоставлении ЖКУ
Вывод управления многоквартирными домами из-под административного воздействия
Создание конкуренции среди управляющих компаний
Привлечение в сферу управления профессиональных управляющих
      Жилищный кодекс РФ не определяет термин «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел (раздел VIII, ст.161-165). Для того чтобы дать определение какой-то категории, необходимо выделить сущностные черты.
      Сущностные черты управления многоквартирным домом:
      * деятельность. Управление – это вид деятельности, направленный на улучшение объекта. По времени – это длительный период и определяется он жизненным циклом объекта недвижимости – от создания до ликвидации;
      * объект. Сама недвижимость, на которую направлено управление.
      По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
      * управление жилой недвижимостью – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
      * управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.
      Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом.
      Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, которые уполномочены собственником (заказчиком) объекта для поддержания жизнедеятельности объекта.
      Субъект управления:
      * осуществляет управленческую и организационную работу;
      * принимает решения;
      * обеспечивает достижение поставленных целей.
      При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).[3]
      Целенаправленность. Любая деятельность по управлению целенаправленна. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
      Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию уполномоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
      Таким образом, управление многоквартирным домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
      Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
      ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом. Способы управления многоквартирным домом представлены в таблице 1.2.
      Таблица 1.2 Способы управления многоквартирным домом
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Управление товариществом собственников недвижимости либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Управление управляющей организацией
      Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Критерии выбора способа управления многоквартирным домом представлены в таблице 1.3.
      Таблица 1.3 Критерии выбора способа управления многоквартирным домом
Способ управления
Непосредственное управление
ТСН, ЖК, иные ПК
Управляющие организации
Критерии дифференциации



Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ
Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники
Заключаются ТСН, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ
Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
      
      
      Продолжение таблицы 1.3
Способ управления
Непосредственное управление
ТСН, ЖК, иные ПК
Управляющие организации
Критерии дифференциации



Обучение персонала
Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.
Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.
Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала
могут быть
могут быть
нет
Затраты на управление домом, содержание штата управления
нет
есть
есть
Количество собственников в доме
До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).
От 4 (условно).
От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме
Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.
Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСН, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСН, ЖК, ПК. Органы управления ТСН, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.
Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
      Продолжение таблицы 1.3
Способ управления
Непосредственное управление
ТСН, ЖК, иные ПК
Управляющие организации
Критерии дифференциации



Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома
Нет расходов на управление домом.
Оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности.
Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.
      Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
      
1.3. Организация управления многоквартирными домами управляющими компаниями

      Практика деятельности управляющих компаний по управлению многоквартирными домами много лет вызывает нарекания со стороны собственников квартир, со стороны ресурсоснабжающих организаций, со стороны органов власти.
      Претензии населения - низкое качество обслуживания, завышение до 15-20% тарифов, невыполнение договорных обязательств, завышение сумм в платежных квитанциях, навязывание дополнительных услуг, подделка протоколов собраний собственников жилья.[8]
      Претензии ресурсоснабжающих организаций - в нарушении сроков расчетов и вообще их отсутствие за предоставленные коммунальные услуги. Претензии органов власти - постоянные жалобы на управляющие компании, со стороны первых и вторых, низкая эффективность управляющих компаний с точки зрения стабильности  финансовых результатов и налогообложения.
      Очевидно несовершенство деятельности управляющих компаний, а значит и регулирование этой деятельности. Поэтому многие участники этого вида деятельности видят необходимость в принятии федерального закона о деятельности  управляющих компаний в сфере жилой недвижимости.
      Пока же нововведения связаны с обязательным лицензированием управляющих компаний. ФЗ № 255-ФЗ «О лицензировании управляющих компаний» обязывает организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами иметь лицензию. Лицензия выдается органами государственного жилищного надзора.
      Требования к получателю лицензии на эту деятельность представлена в таблице 1.4.
      
      
      Таблица 1.4 Требования законодателя к получателю лицензии
Регистрация только в РФ
Наличие квалификационного аттестата ,который выдается на 5 лет после сдачи экзамена
Отсутствие (или погашенная) судимости
Отсутствие задолженности по платежам
Деятельность без лицензии (или после ее изъятия) штрафуется
      Штрафные санкции предполагаются следующие: штраф для должностных лиц от 50,0 до 100,0 тыс. руб. или дисквалификация на 3 года. Для предпринимателей штраф от 150,0 до 250,0 тыс.руб. или дисквалификация на 3 года.
      Члены лицензионной комиссии тоже штрафуются за необоснованную выдачу лицензии (или отказ в выдаче) до 100,0 тыс.руб.[7]
      Все эти меры направлены на повышение качества работы управляющих компаний, на рост конкуренции на этом рынке услуг.
      Управление через управляющую организацию предполагает управление домом профессионалами с установлением мер ответственности за некачественную работу.  Управление многоквартирным домом осуществляется на основе  письменного договора, заключаемого управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Собственникам квартир надо серьезно отнестись к выбору такой организации и оформлению с ней договорных отношений. Договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается, в какие сроки выполняются перечисленные услуги, и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде.
      Прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме.
      Следует указать порядок проведения в доме капитального ремонта, в том числе порядок сбора денежных средств на его проведение: раз в месяц, раз в квартал, по мере надобности. К примеру, можно поручить управляющей организации перед проведением капитального ремонта провести оценку технического состояния дома с привлечением соответствующих специалистов. Кроме того, можно подготовить смету на проведение капитального ремонта и утвердить ее на общем собрании жильцов.
      Если договор содержит ссылки на нормативно-правовые акты, необходимо, чтобы были указаны их реквизиты (номер, дата принятия и т.п.).
      В договоре должен быть прописан порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.
      В договор необходимо включить порядок расходования средств, полученных в результате экономии ресурсов, полученной управляющей организацией (например, внедрение программ по ресурсосбережению).
      Обязательно необходимо указываются реквизиты сторон. Желательно включить пункт с номерами телефонов и адресами аварийных и диспетчерских служб, в которые можно обратиться при необходимости.
      Ответственное составление договора управления многоквартирным домом позволит в дальнейшем избежать возможных неприятностей, а в случае возникновения их – разрешить споры, возможно, даже с помощью суда.
      Когда составляется договор, надо внимательно отнестись к его срокам. Обычно договоры заключают на срок от года до пяти лет. Если договор с компанией, которая предлагает свои управленческие услуги дому, собственники заключают впервые, то рекомендуется не подписывать сразу его на максимально возможный срок. Для начала будет достаточно одного года, - именно на такой срок лучше подписать договор, обозначив возможность его продления при условии, что собственников жилья всё устраивает в управлении домом. Если качество оказываемых услуг не устраивает собственников жилья, то они имеют полное право выбрать другую компанию, в услуги которой входит управление и обслуживание многоквартирных домов. Что касается самой управляющей компании, то вполне логично, что в ее интересах подписать договор на максимально длительный срок, то есть на все пять лет. Таким образом, она сможет обеспечить себя работой на продолжительное время. К тому же, управляющая компания может получить дополнительные источники дохода. На протяжении  только одного года реализовать такие долгосрочные проекты практически невозможно. Поэтому управляющая компания стремится  к гарантированному долгосрочному сотрудничеству. Источники дохода управляющей компании при долгосрочном сотрудничестве представлены в таблице 1.5.
      Таблица 1.5 - Источники доходов управляющей компании
Вознаграждение от жильцов, собственников жилья за управление жилым фондом (10-15% от стоимости ЖКУ)
Доходы от оказания жителям своих домов дополнительных услуг, не входящих в стандартный перечень услуг, предоставляемых ЖЭУ, например. размещение рекламы на фасаде здания ,в подъезде  , уборки квартир
Доходы от разницы между фактическим потреблением населением ЖКУ и тарифами, установленными для населения на эти услуги. Рассчитывать на этот вид дохода можно в том случае, если в управляемом доме отсутствуют счетчики индивидуального потребления ресурсов
      Максимальный уровень рентабельности, на который может рассчитывать компания, управляющая жилым фондом, - 15%. Причем, по экспертным оценкам, такой уровень рентабельности может дать управление жильем только класса "А".
      Существуют источники дополнительного дохода. Например, современные технологии энергосбережения и ресурсосбережения. При том факте, что в многоквартирных домах устанавливаются приборы, осуществляющие автоматический учет расходования ресурсов, их чрезмерное расходование исключается. Такие средства учета, контроля и получения показаний позволяют максимально точно вести расчетные операции с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги и с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Это один из источников сбережения средств.
      Другой источник предполагает образование высвобождающихся средств от того, что можно сэкономить до 35 процентов на экономии расходов на отопление. Простые способы утепления всех помещений, включая чердаки, подсобки, подвалы, панельные поверхности, оконные и дверные проемы. Для утепления существуют современные средства и материалы, которые обеспечивают энергоэффективность и экономию. Отапливать улицу не выгодно. Расходовать тепло не целенаправленно - себе дороже, поэтому лучше однажды предпринять меры по утеплению, чем переплачивать за излишнее потребление тепла. Можно в дополнение установить приборы, которые учитывают расход подачи тепла, поступающий непосредственно на дом, без учета порывов на теплотрассах. Современные автоматические системы, к тому же, позволяют регулировать объем поступающего тепла в зависимости от того, каковы условия во внешней среде. Вся Европа уже давно перешла на подобные способы учета теплоподачи. Это доказало свою эффективность: окупаются подобные вложения за четыре года максимум.
      Другая статья экономии - установление современных приборов освещения. Вместо обычных ламп можно установить светодиоды. Это применимо для подъездов, холлов, лестничных площадок.
      Еще один источник дополнительного дохода - это сдача в аренду свободных помещений общего пользования. Например, фасады здания, подвалы, проемы лестничных клеток, придомовые территории. Или, согласованная с органами жилинспекции надстройка помещения, которая может быть сдана в аренду и приносить неплохую прибыль. Подобные арендные платежи могут позволить собственникам сократить их личные расходы на содержание дома. Установка рекламных щитов, светодиодных панелей и различных панелей может принести неплохую прибыль собственникам, которая, естественно, будет не распределяться между ними, а расходоваться на коммунальные платежи и проведение ремонтных работ, тем самым уменьшая платежи самих собственников.
     
2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

      2.1. Положение в отрасли. Положительные и отрицательные стороны закона о лицензировании управляющих компаний

      По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ [9] годовой оборот управления жильем в России составляет 500 млд. руб. В стране 2,4 млн. многоквартирных домов. Это огромный бизнес, который должен работать на благо населения, государства и самих предпринимателей.
      Недостатки в работе управляющих компаний в предыдущие годы вызвали необходимость лицензирования этой деятельности.
      Как было отмечено  ранее, с мая 2015 лицензирование было введено.
      Положительные стороны  введения закона о лицензировании управляющих компаний представлены в таблице 2.1.
      Таблица 2.1 - Положительные стороны лицензирования УК
Повысились требования к управляющим компаниям (экзамен, отсутствие судимости)
На первом этапе не прошли лицензирование 13 % заявителей
Отток предпринимателей в этой отрасли составил 4%
В 2016 г уже выдано 18440 лицензий
С1.01.2017 г. началось взыскание штрафов с УК при неправильных расчетах
      Как показано в таблице ужесточение условий при выдаче лицензий, на первом вытеснило из отрасли наиболее проблемные управляющие компании. На конец 2016 года действовало 18440 лицензированных компаний, лицензии которых размещены в ГИСЖКХ.
      Кроме того, с 01.01.2017 года началось взыскание штрафов с исполнителя в УК в пользу потребителя при расчете платы с нарушениями. Штраф составит 50% от суммы неправильно начисленной суммы и будет возвращаться не позднее двух месяцев от дня обращения в виде снижения размера платежа.
      Это положительные стороны  введения закона о лицензировании УК.
      Однако, все не так однозначно.
      Введение лицензирования компаний в той форме, которая была принята, с участием государственных служб критикуется многими  предпринимателям этой сферы деятельности.
      Отрицательные стороны закона о лицензировании представлены в таблице 2.2.
      Таблица 2.2 - Недостатки закона о лицензировании
Недостаточная проработанность
Не получена экспертная оценка предпринимателей
Провоцирование коррупции при выдаче лицензии чиновниками
Неправомерность требований законодателя  об отсутствии задолженности по платежам при существующей системе расчетов  за ресурсы
      Так, некоторые эксперты считают, что ФЗ №255 был принят недостаточно проработанным, не получил экспертную оценку со стороны предпринимателей, что его введение приведет к резкому оттоку честных, законопослушных предпринимателей из этой сферы, устранению «неудобных» для чиновников бизнесменов. Что результатом такого процесса лицензирования будет рост коррупции (приводится размер взятки в Москве за получение лицензии более 400,0 тыс.руб.) [10]
      Одним из критикуемых положений закона является условие выдачи лицензии только при отсутствии задолженности УК перед ресурсоснабжающими организациями. Авторы считают, что задолженности нет только у тех, кто не ведет хозяйственную деятельность. В целом, экспертная оценка прогнозирует, что отток предпринимателей составит 20%. По данным, приведенным выше, за 2016 год отток составил около 4% (начало 2016 г. выдано 19076 конец 2016 г. действовало 18440).
      Таким образом, очевидны проблемы в работе управляющих компаний, как с органами власти, так и с населением, и с поставщиками услуг.
      1) Так, ресурсоснабжающие организации, являясь монополистами в предоставлении коммунальных услуг, часто вынуждают управляющие организации заключать договоры на предоставление коммунальных услуг на заведомо невыгодных условиях: в ряде случаев ресурсоснабжающими организациями предъявляется управляющим организациям к оплате сверхнормативное количество коммунальных ресурсов, которое не обеспечивается не только сбором денежных средств с населения, но даже и начислением.
      2) Проблемой для УК становится и проведение собраний жителей, в ходе которых компании должны отчитаться о проделанной работе и наметить перечень работ по текущему ремонту на следующий период: такие массовые собрания негде проводить.
      3) Вызывает вопросы со стороны представителей управляющих организаций и механизм распределения средств муниципальных бюджетов, .......................